一、摘要2023年新建住宅质量指数的平均分是62.04分，较2022年76.74分大幅下滑14.7分，由“中等”跌落至“较差”质量区间。40%新建住宅质量属于“较差”，是21年的2.7倍。23年新住宅户均问题数42条，较22年的户均34条，上升24%，质量问题的数量更多了。质量缺陷高发问题分布主要集中在墙面工程、门工程、地面工程等分部分项工程，与2022年基本一致。在房地产市场回归使用价值的背景下，我们呼吁房地产企业重视房屋品质的提升，不断提升项目的品质水

一、摘要

2023年新建住宅质量指数的平均分是62.04分，较2022年76.74分大幅下滑14.7分，由“中等”跌落至“较差”质量区间。40%新建住宅质量属于“较差”，是21年的2.7倍。23年新住宅户均问题数42条，较22年的户均34条，上升24%，质量问题的数量更多了。质量缺陷高发问题分布主要集中在墙面工程、门工程、地面工程等分部分项工程，与2022年基本一致。

在房地产市场回归使用价值的背景下，我们呼吁房地产企业重视房屋品质的提升，不断提升项目的品质水平，以满足市场需求和消费者的期望。

我们建议广大业主在收楼时委托专业的验房机构进行较为细致的房屋质量查验，保障自己的消费者权益。

智建云致力于“以科技赋能工程建设，提升中国人居品质”，通过贡献数智化技术、大数据价值，与行业伙伴共同推动房地产市场向更加健康、可持续的方向发展。

二、引言

本报告引用的数据来自第三方工程查验公司2023年度的查验数据和智建云大数据平台。经过严格评审，挑选近期竣工、分布全国各区域，由多种规模房地产开发商建设的住宅项目中，共计10万+户住宅的质量数据。该统计具有不低于95%的置信区间，不高于5%的误差范围。

本报告数据最近更新于2024年03月。

三、前言

随着房地产行业进入深度调整阶段，叠加近年来业主交付维权事件屡见不鲜，能否向客户提供高品质产品及按时交付的能力，成为房企履约的关键指标能力，也成为购房者购房的核心评价指标。

随着国家对房地产行业调控政策的不断设深入，市场逐渐从数量扩张转向质量提升。在这一背景下，新建住宅的质量问题愈发受到社会各界的关注。购房者对于住宅品质的要求日益提高，能否提供高品质的产品和优质的服务，已成为房企能否在激烈的市场竞争中脱颖而出的关键。

智建云践行“科技赋能建设，提升人居品质”的企业使命，联合全国各地区第三方验收机构，通过持续跟踪和深入研究，全面掌握了新建住宅交付阶段工程质量的真实状况。我们站在第三方的角度，客观、公正地评价了各地住宅质量的发展变化，连续三年发布《新建住宅质量指数报告》，为行业提供了一个持续的视角来观察质量发展的变化趋势，更有助于房企在追求经济效益的同时，注重社会责任和可持续发展。

四、新建住宅质量指数

1. 什么是新建住宅质量指数

新建住宅质量指数是在新建住宅（户内）交付阶段对房屋实际质量水平的量化评价。在新建住宅交付当天由第三方验房机构进行现场查验，以现场采集的质量数据为基础，按评分算法进行分值计算，得出新建住宅质量指数得分。指数采用百分制，指数分值高低与质量好坏成正相关关系。

在查验标准体系方面，智建云联合业界专家与多家验房机构，以国家/行业标准以及多个地方标准为依据，汇编形成“业主验房标准1.0”的查验标准体系，包含了20大类152个子类的检查对象，汇集了常见质量缺陷1571项，囊括95%以上的住宅检测内容，是业界检查范围最完整、缺陷类别最丰富、引用标准最完善的一套检查标准体系。

在指标算法上，借鉴已经成为业界事实标准的“工程过程评估”的评分算法，“智建云大数据平台”依据问题类别、问题数量、严重程度、评分规则，计算每户住宅的指数得分，通过多套住宅的分数汇总，形成项目/楼盘、城市、全国的指数得分。

2. 怎么使用新建住宅质量指数

（一）业主：

新建住宅质量指数可以量化房子质量，便于业主可区分优良中差。新建住宅质量指数会告诉您，根据国家标准，您的住宅质量评估分数是多少，在全国排名是多少，质量等级如何，以及在哪些环节是较平均水平质量更低的，这些都会帮助业主更好的理解住宅质量。其次指数的计算对验房师的查验工作有较为“严苛”的要求，如果不按标准查验，或查验深度不足，就无法生成指数评分，这就避免了验房师查验深度不足的情况。

（二）开发商：

项目/楼盘的新建住宅质量指数代表了业主对新建住宅质量的评估反馈，有助于帮忙开发商通过客观、稳定的指标来衡量自身质量水平，并通过更为具体的细项指标来指导优化工作。对比客户满意度指标，该指标具有客关、稳定的特点，减少了人为情绪因素的影响。对比开发商自己统计“交付户均问题数”，该指标更真实全面，表达了业主的声音。

（三）政府：

城市的新建住宅质量指数，代表了一个城市新建住宅质量的总体水平，可以为监管部门提供一个稳定的可以参考的质量指标，便于宏观调控，对于质量优秀的楼盘、开发商可以进行组织学习，对质量较差的楼盘、开发商进行监督整改。

（四）验房企业：

新建住宅质量指数有助于提升行业的服务规范化水平，有助于促进行业的规范化发展，让良币驱逐劣币，让验房行业的严肃“玩家”有机会为客户更多的创造价值，引领行业发展，并获得对等的尊重与回报。

3. 如何获取新建住宅质量指数

这是新建住宅质量指数的第二次发布，您可以在智建云官网（https://www.zhijiancloud.com/）获得本次以及后续的最新一期的指数报告。

我们将按季度做指数发布，先做全国报告，后续逐步扩展至城市报告，楼盘报告。报告内容也会逐步丰富，包含指数解读、趋势变化分析、城市排名、楼盘排名、验房企业推荐指数、开发商验房推荐指数、专题分析等。也诚邀对指数分析解读感兴趣的专家、机构与我们联系共同发挥指数价值，共同为提升中国人居品质做贡献。

本次报告引用的数据来自第三方验房公司2023年度的查验数据和智建云大数据平台。经过严格评审，挑选近期竣工、分布全国各区域，由多种规模房地产开发商建设的住宅项目中，共计10万+户住宅的质量数据。该统计具有不低于95%的置信区间，不高于5%的误差范围。

五、2023年度新建住宅质量指数

智建云大数据联盟联合武汉验房网啄屋鸟工程顾问有限公司、珠海响鼓锤房地产咨询有限公司、四川全程无忧工程管理有限公司、浙江荣阳工程评估咨询有限公司、宁波瑞易项目管理有限公司、广州正霆工程技术有限公司、中连同城(北京)建筑技术研究院有限公司等单位编制，通过对2023年度第三方工程咨询公司（主要来自中国住宅品质大数据联盟）的业主查验数据（精装房为主）进行收集和归纳等，按照科学的算法进行指数计算，得出2023年度中国新建住宅质量指数的分布图，具体如下图所示：

说明：上图横轴为分数段，每5分一段，40分以下单独一段。纵轴百分比，表示分数段的户数占总户数的百分比。

全国新建住宅质量指数的平均分是62.04分，较2022年平均分是76.74分大幅下滑14.7分，质量由“中等”跌落至“较差”质量区间，质量下滑显著。

我们把新建住宅质量分为以下五个质量等级，各等级的占比及质量特征分析如下：

指数解读：

对比近三年的指数数据，我们发现以下的变化趋势：

新建住宅质量整体呈现出显著下滑趋势，21年“卓越”+“优秀”+“良好”占比2/3，到23年占比仅为1/3

23年质量“较差”的房子，占比达到39.21%，即约40%新建住宅质量“较差”，是21年的2.7倍，首次成为占比最多的类别。

质量“一般”的房子占比略有增长，变化不大。

质量“较差”的房子存在多处的较为严重的质量问题，例如各类渗漏、大面积空鼓、贯穿性开裂等，这些问题会严重影响房屋的基本使用功能或带来安全隐患，由于维修的复杂性和问题成因的不确定性，导致维修周期长，维修后复发的可能性高，甚至影响到房屋后续的长期使用。出现这类问题后，业主拒绝收楼的比例也大幅提高。

约10%的新建住宅（卓越+优秀），没有较为严重的质量问题，意味着这些住宅的门窗水电厨卫基本功能具备，但仍存在收边收口等观感类质量缺陷，影响住宅整体的美观度。这类住宅的一次收楼率和客户满意度均较高。

新建住宅质量“良好”的比例为23.11%，接近1/4，这类住宅总体质量较好，但仍存在1-2处较为严重的质量问题，这些问题是会严重影响到房屋的某些方面的基本使用功能，例如部件未安装、部件损坏、排水不畅、卫生间排水坡面不足等问题，同时这类住宅也存在不少的一般与轻微问题。这些问题都可以通过短期维修解决，维修后不影响后续的功能使用，因此业主的一次收楼率较高。

新建住宅质量“中等”的比例为27.18%，略大于1/4，这类住宅的总体质量差强人意，存在不超过5处的较为严重的质量问题，这些问题是会严重影响房屋的基本使用功能，并且由于维修的复杂性，导致维修周期长，业主满意度较差，拒绝收楼的可能性较高。

依据以上的数据统计，约90%的新建住宅存在至少1处严重质量问题，约90%的新建住宅存在至少5处一般性质量问题，鉴于判断质量问题所需的专业经验以及问题发生的随机性，我们建议广大业主在收楼时委托专业的验房机构进行较为细致的房屋质量查验，这对业主全面掌握所购房屋的质量情况以及保障业主的消费者权益是非常有帮助的。

六、质量问题分析

1.户均问题分布

户均问题数是新建住宅质量的关键指标，下图是交付阶段的户均问题数分布情况。