验收楼盘：华发蔚蓝堡

　　建筑类别：小高层、高层;精装房

　　户型、面积：≈120-200㎡

　　项目特色：高品质、西班牙风情小镇

　　销售均价：≈14000元/㎡

　　开发商：珠海华发房地产开发经营有限公司

　　物业公司：珠海华发物业管理有限公司

　　验房公司：珠海响鼓锤房地产咨询有限公司高级验房师刘奕斌、验房师徐浩乘

　　关键缺陷：强弱电间距不符规范共用漏电保护 木地板地面不平整 墙面渗漏

　　华发蔚蓝堡坐落于珠海唐家湾，淇澳大桥桥头、情侣北路北侧，北望淇澳山海景观，南临中国历史名人汇聚的古镇唐家湾镇，是华发进入珠海东部的第一个项目，将以西班牙异域风情为主题，结合山、海、滩涂等多重自然景观与历史文化名镇的城市人文景观，打造出高品质、建筑风格鲜明的西班牙风情小镇。

　　下面用一个验房师的知识，从一个业主的视觉出发，对这个楼盘存在的主要问题进行心得体会，也让大家学习学习，其实验房并不是那么的神秘。

　　现场验房：

　　进到室内，装修施工质量究竟如何?这是所有业主最为关心的话题，下面我们按照验房的次序将现场存在的部分关键问题总结出来，可以作为大家收房时验房的侧重点进行验收。

　　1. 强电箱的漏电开关配置数量

　　强电箱共用一个漏保，室内强电电路只设有一处总漏电保护开关，也就意味着家中任意插座短路就会导致总漏保“跳闸”。

　　厨房、卫生间等将来会安装微波炉、电磁炉、浴霸等此类大功率电器，线路出现短路的几率相对于其他地方要大很多，如果室内整个电路只是单单设置一个总漏保的话势必会对业主将来日常生活造成诸多不便。

　　按照《住宅设计规范》GB50096-2011 8.7.2.3规定：住宅套内的空调电源插座，一般电源插座与照明应分路设计，厨房插座应设置独立回路，卫生间插座宜设置独立回路及8.7.2.4规定：除壁挂式分体空调电源插座外，电源插座回路应设置剩余电流保护装置。

　　也就是说按照要求必须设有分漏保，厨房、卫生间等单独使用一个漏保。这样，即使将来厨房、卫生间发生短路也只是对应的漏保启动断电保护，不会对其他电路造成影响!

　　2.强弱电的间距

　　按照《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001 16.3.3规定，强电(即普通三相/两项插座)与弱电(即电视、电话、网络等)接口之间应保证500MM的间距。

　　之所以要求在施工过程中将强电与弱电管线间保证留有不小于500MM的间距，这是由于强弱电线路如果靠的太近，使用过程中强电会对弱电产生干扰，对业主日后的使用造成影响。至于影响的严重程度取决于强弱电间产生干扰的强度(如电话通讯有杂音、电视观看有雪花等)。

　　3.电源面板电线线径

　　参照国家《住宅设计规范》GB50096-2011 8.7.2.2规定：电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，住宅套内的电气管线应采用穿管暗敷设方式配线。导线应采用铜芯绝缘线，每套住宅进户线截面不应小于10平方毫米(一般来说是由7条1.35MM线径粗的铜芯组成的)，分支回路截面不应小于2.5平方毫米(线径1.73MM)。就上图说示，完全符合国家规范，在应该做到之余还是应该称赞的，因为在隐蔽工程上，很容易造成大家所担心的偷工减料的问题发生。

　　4.房间木地板铺设不平，走动存在凹陷感

　　地板不平、凹陷感没有铺实。问题表现在于人走路踩在地板上感觉与旁边铺实的地方明显不同。似乎地板下面是空的，踩着会凹陷下去，旁边的人可以清楚看到地板在上下凹陷浮动。

　　普遍出现这一问题相信是由于当初装修铺设地板之前，毛坯时地面未作找平处理就开始铺设地板。导致安装“防潮垫”后高低不平，再进行地板铺实时必然很难做到每一处都完全铺实到位。

　　根据《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2001 7.1.7要求入下表：

　　明确规定了表面平整度不能大于2MM，就这次我们去看的都已经达到了7MM，从观感和使用功能上来说都已经大打折扣了，虽然木地板的良好铺设有很多不可控的因素，但是我相信如果规范施工，用心打造精品，这还是没有什么大问题的，也配得上“精”装房的叫法。

　　5.墙面渗漏

　　地下室墙面均有不同程度渗水问题

　　验房最怕见到的问题是什么?想必都知道是家里出现渗水。而渗水其实也分多种不同的位置、不同的成因以致危害的严重程度各有不同。其中，外墙渗水不仅是渗水中危害最大的一种，也是验房过程中最严重的问题之一。不巧的是，这里所呈现的正是“外墙渗水”

　　出现此类严重外墙渗水问题责任基本可以确定为房屋本身质量缺陷所导致。而房屋本身质量缺陷导致的渗水原因无外乎几个方面：

　　1、墙体间拼接处开裂。例如砖混结构中的砖墙和顶梁拼接处施工处理不当导致的开裂。若此处对应外立面如露台等易于积水的设计，那么外墙排水是否通畅乃是重中之重。倘若排水跟不上就容易产生积水便会顺着裂缝处渗入室内。

　　2、墙体防水层问题。这是由于外墙墙体内部结果当中的防水层施工缺陷导致防水效果受损以致产生渗水。

　　3、由于空心砖墙所造成。国家全国禁止使用粘土实心砖，所以，现在还没有可以替代空心砖的建材，空心砖的问题就是雨水可以中间相互流动，容易出现渗水。

　　验房时特别强调渗水问题的严重性并非它会导致房屋倒塌之类，而是在于此类问题会严重损害装修成果、影响日常生活，并且，整改难以一步到位的特点使得一旦发现渗水，也就随时意味着较长的整改周期。看着施工人员一次又一次的为了原本很小的一片渗水反反复复的整改，届时你的心理承受能力将获得极大的考验。

　　《建筑法》第六十条规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

　　建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

　　试水图片：

　　6.杂项

　　①厨房洗菜盆下饰面砖缺失，这个我真心不想定义为偷工减料，也相信有良心的开发商是不会为了这些蝇头小利而不顾自己多年辛苦建立起的信誉，因为只是个别出现，所以定义为施工时的粗心，但是从一个业主的眼光出发，也挺难看的，呵呵。

　　②乳胶漆涂抹不均匀

　　③铰链螺丝普遍四缺一(不说还以为在打麻将呢!)这个我的理解是，为了方便在安装柜门的时候调整尺寸，但是调整完总得要补上吧，又记上一记粗心。

　　④变形，这里说得可不是变形金刚哦，呵呵!

　　验房总结：

　　通常出现渗水的情况可简单归纳成两类，一是厨房、卫生间及阳台顶棚处出现渗水;另外就是外墙渗水。

　　一般顶棚渗水问题不大，严重性相对较低，即使开发商没能及时整改也不要紧。因为每家装修的过程中在厨房、卫生间和阳台地面都会重新再做一层防水。也就是虽然目前顶棚发现有渗水，但只要楼上住户装修过户基本上此处问题就可以解决了。。

　　而外墙渗水在各类渗水问题中属于危害最大、整改难度最高的一种!

　　由于渗水现象的出现是由于雨水通过外墙渗入室内，不同于室内楼上下之间的楼板防水层渗漏只需再做一层防水即可解决。外墙渗水整改必须由外墙入手，凿开外墙，破坏了外墙装饰砖、外墙涂料、外墙保温、粉刷层之后才能看到外墙防水层，找到渗点，修补了外墙防水之后再要将上面说的那么多层重新恢复，其中只要任一部分没有做好，那么以后还是会有渗水的可能，并且渗漏的位置随时会改变!

　　作为第三方机构，我们始终坚持一个宗旨，按照客观事实说话，有问题就是有问题，无论你问题严重到无法入住而或是问题小到“鸡毛蒜皮”，除非我们的验房师现场检查有所遗漏，否则都会将问题提出，同时我们也会给出一些建议，例如一块位置比较“偏僻”的地砖空鼓，我们会建议业主不要整改，因为整改的过程当中会对周边几块砖造成影响，最后的结果说不定是改好了这块空了那块，得不偿失。既然对日常影响不大，就没有必要再去整改了。

　　虽说我们会给出我们的建议，但这并不等于有了小问题就算了，业主有知情权更有决定权。

　　作为开发商，首先要学会的是敢于直面问题，找出其根源改正并吸取经验为下一个项目做的更好而铺垫，这一点华发的售后维修服务态度还是很好，可以给5颗星。

　　平时很多业主来电咨询时会问，某某楼盘怎么样，问题多不多?其实问题多不多并不是最重要的，重要的是，发现了问题后整改的结果是否能让人满意。遇到问题并不可怕，可怕的是不愿直面问题，选择找出各种理由甚至选择以抵赖、狡辩的方式来推脱责任，这种地产商开发的楼盘买了也是受罪。

　　在当下这种业主买房所付出与享有的权益不对等的情况下，买房选择一家靠谱的开发商有多么重要可想而知。。。